Entender el mercado inmobiliario en Venezuela

El mercado inmobiliario venezolano es completamente atípico como muchas de nuestras realidades.

Aunque el negocio de los bienes raíces es el mejor negocio del mundo, por ser el más atractivo y rentable; en Venezuela tiene sus matices.

Este sector de la economía nacional es uno de los principales indicadores de un país, en una economía sana.

En nuestra Venezuela evidentemente, siempre se ve impactado por los factores políticos, económicos y sociales.

En el primer caso, vinculado con el tema político; cuando el Estado no es capaz de garantizar seguridad jurídica, ahuyenta todo tipo de inversiones y este sector no escapa a esa realidad, ya que no hay nada más huidizo que el dinero cuando no ve garantías a la vista. 

En el aspecto económico y producto del largo periodo de devaluación e hiperinflación,  los bienes inmuebles también se han depreciado, perdiendo un alto porcentaje de su valor real.

Y por último, en el aspecto social, la comunidad de propietarios, que con mucho esfuerzo , lograron adquirir sus bienes, se niegan a admitir la dura realidad política y económica, tratando de conservar el valor de sus propiedades, en un mercado con una sobre oferta de inmuebles en venta y una menguada demanda; lo que nos coloca ante un mercado exclusivamente de compradores, que son quienes tienen el poder adquisitivo y marcan o definen los precios, porque son los únicos que están dispuestos a invertir y arriesgar  sus capitales, apostando a la tan ansiada recuperación económica del país.

En ese sentido, sólo los que están fuera de Venezuela por efecto de la diáspora y han decidido no retornar al país, son los que están dispuestos a vender a precio de oportunidad; mientras el resto de los ofertantes se niegan a “regalar” sus propiedades dicho por ellos mismos. 

A veces les cuesta entender que el mundo cambió, Venezuela cambió, el mercado inmobiliario también cambió y ya en el país, no es un negocio tan atractivo como lo fue en el pasado, comprar inmuebles como inversión, para obtener una alta rentabilidad en revalorización o plusvalía al venderlos en el actual contexto país. 

Ante estos escenarios, la ecuación del mercado inmobiliario oferta versus demanda igual a precio; se traduce en a mayor oferta y menor demanda precios a la baja. Entonces observamos que hay una marcada diferencia entre el precio de la oferta pública y el precio de cierre al final de la negociación; que también se ve afectado por los altos aranceles que por derechos de registro debe pagar el comprador ante los registros inmobiliarios  para la protocolización de su compra.

En consecuencia, los inmuebles se terminan negociando hasta por un 30% menos de su valor real de mercado o del costo de construcción al valor actual; lo que nos coloca ante un mercado de buenas oportunidades para los compradores y en muchos casos pérdida para los vendedores que no logran recuperar la inversión. Es decir, no hay equilibrio en la ecuación compraventa.

Ante este panorama, nosotros como Agentes de Bienes Raíces, en AlmaHouse asesoramos a nuestros clientes propietarios para que internalicen la diferencia entre precio y valor, asuman la dinámica del mercado actual y se den un espacio y mejor momento para vender, aprovechando la tímida reactivación económica que se vislumbra y mientras tanto, si su inmueble está desocupado, monetizarlo alquilándolo puntualmente por temporadas cortas de una manera rápida, segura y eficiente a clientes previamente perfilados. 

Estadísticamente durante el segundo semestre del pasado 2022, si bien es cierto que aumentó el volumen de ventas de apartamentos sobre todo en la gran Caracas, no es menos cierto que se mantuvo el precio de cierre de venta de la mayoría de los inmuebles vendidos.

Cabe destacar que el mayor volumen de ventas de inmuebles se ubicó  en precios que oscilan entre los $30,000 y $50,000 al cambio en bolívares;  este repunte estuvo un poco impulsado por el otorgamiento de créditos a empleados de la banca pública. Lo que nos lleva a la conclusión de que si se reactivan los créditos hipotecarios a través de la banca privada, el mercado inmobiliario se dinamizará de manera sustancial.

Evaluando estos escenarios, el mercado inmobiliario nos indica que los agentes inmobiliarios , debemos voltear a mirar y captar inmueble dentro de esos rangos de precios para garantizar las ventas y contar con flujo de caja en las inmobiliarias, sin desestimar la captación de inmuebles cuyos precios están por encima de esa media, con la esperanza puesta en el país y la convicción de que cuando el Estado brinde las condiciones mínimas para la reactivación de la construcción y tanto la banca pública como la privada puedan financiar los proyectos primarios y facilitar el crédito hipotecario a la masa trabajadora con capacidad financiera, veremos un mercado inmobiliario reactivado para garantizar la adquisición de vivienda a la población joven para su primera compra y a los más adultos para ampliarse y crecer en una sociedad aspiracional.

El gremio inmobiliario está ante un gran reto, cooperar intermediando ante los organismos públicos y privados relacionados con el tema de la construcción y vivienda principal para cubrir el déficit habitacional que tenemos a nivel nacional.

Las cámaras inmobiliarias manejan importantes estadísticas en relación al déficit de vivienda en la gran Caracas y resto del país. También tienen los números de las operaciones realizadas con los precios de cierre de ventas, muy desigual en comparación a las expectativas de los propietarios.

En lo que va de año muchos propietarios han concientizado que ante el desplome de los precios, prefieren esperar un poco, apostando a la recuperación de los precios  en el mediano plazo. 

Capítulo aparte merece el segmento de alquileres de vivienda de uso residencial familiar, cuyo mercado es prácticamente inexistente, debido a que el marco regulatorio desfavorece tanto a los propietarios que no tienen garantía de devolución de sus propiedades al término del contrato de arrendamiento; hecho que también afecta a las familias que no tienen capacidad de compra y tampoco pueden optar a una vivienda en alquiler en condiciones normales, como en cualquier país del mundo, donde un grueso de la población sin vivienda propia viven alquilados y los propietarios reciben sus rentas ordinarias y gozan de la garantía de devolución de sus inmuebles al término de la contratación, previo acuerdo legal entre las partes. 

Confiamos en que el negocio de los Bienes Raíces retome su esencia en Venezuela, que el mercado inmobiliario recupere la confianza y se abra el compás en el que tanto vendedores como compradores fluyan en una economía de libre mercado con precios acordes a las reglas básicas de la oferta y la demanda.

Los esperamos en la próxima entrega para darles más detalles sobre nuestro Maravilloso Mundo Inmobiliario.

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